Нұр-Сұлтан
Қазір
0
Ертең
6
USD
427
+0.53
EUR
494
-0.45
RUB
6.05
-0.09

Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы көпіршік қашан жарылады?

221

“7-20-25” және “Баспана хит” жеңілдікті ипотека бағдарламаларын қаржыландыруды тоқтата тұру елдегі сатылымдағы ескі тұрғын үй бағасының 30%-ға төмендеуіне ықпал етеді. Бұл риэлторлар пікірі. Ал жаңа тұрғын үй нарығында, олардың пікірінше, ерекше өзгерістер күтілмейді.

Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының өкілдері, өз кезегінде, бәсекелестіктің болмауына байланысты екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық өнімдерінің қымбаттауын күтуде. Сонымен қатар, олар құрылыс материалдары бағасының өсуі құрылысшыларға шаршы метрдің құнын төмендетуге мүмкіндік бермейтініне сенімді.

Бағдарлама шығыны

Open Development компаниясының бас директоры Вячеслав Лазарев жылжымайтын мүлік бағасы бойынша болжам жасай отырып, алдымен тұрғын үйдің қайталама нарығының бағасына қандай факторлар әсер ететінін анықтау керек деп санайды. Жеңілдікті бағдарламалар “қайталама” сатып алу-сату мәмілелерінің жалпы санында қандай үлеске ие.

— 600 млрд теңге лимитіне қол жеткізгенде “Баспана Хит” бағдарламасы тоқтатылатыны туралы операторы “Қазақстандық тұрақтылық қоры” АҚ хабарлады. Бұл бағдарлама арқылы 2018 жылдың қазан айынан бастап 54 мыңға жуық сатып алу-сату мәмілелерін іске асырылған. Бұл сан өте маңызды болып көрінеді. Бірақ осы кезеңнен бастап қайталама тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің жалпы санына тоқталайық.

2018 жылдың қазанынан 2021 жылдың сәуіріне дейін мәмілелер саны 840 мыңнан асты! Оның ішінде қайталама нарықта 400 мыңға жуығы бар

Осы сандарға сүйене отырып, біз осы бағдарлама бойынша мәмілелердің жалпы көлемі шамамен 20%-ды құрайтынын көреміз. Оны тоқтата тұру бағаның осындай күрт төмендеуіне әкеледі деп айту, менің ойымша, дұрыс емес”, — дейді Лазарев.

Бастапқы және қайталама нарық байланысы

Оның пікірінше, қайталама тұрғын үй нарығындағы баға белгілеудің негізгі өлшемі бастапқы тұрғын үйдің өзі болып табылады.

— Бұл жерде біз зейнетақы аударымдарын алу бағдарламасы есебінен ғана емес, құрылыстың өзіндік құнының айтарлықтай артуы есебінен де құн өсімінің өте күшті серпінін көріп отырмыз.

Кейбір конструкцияларда, мысалы арматурада өзіндік құнның артуының өсуі 2020 жылдың ұқсас кезеңімен салыстырғанда 100%-дан астамды құрайды

Сондай-ақ, күрт урбанизацияны ескеру қажет. Бұл ауыл халқының ірі қалаларға ағылуына алып келеді және тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығында жаңа сұранысты қалыптастырады, — дейді Open Development бас директоры.

Баға болжамдары

Осы және басқа да факторлар, оның пікірінше, бастапқы және қайталама тұрғын үй нарығындағы құнның төмендеуін білдірмейді.

— ҚР ҚНжЕ-дегі жаңа өзгерістердің арқасында құрылыс салушы енді жер асты паркингі мен техникалық қабаттар сала алмайды.

Бұл өзгерістер өзіндік құнды, әсіресе “эконом” және “комфорт” сегменттерінде оңтайландыруға және бағаның күрт өсуіне жол бермеуге мүмкіндік береді

Біз бастапқы нарықта жылына 10%-дан аспайтын құнның ұлттық валютада бірқалыпты өсуін көріп отырмыз, – дейді Лазарев.

Оның пікірінше, Қазақстандағы ипотекалық кредит беру нарығы қалыптасу кезеңінде тұр. Мәмілелердің жалпы саны бойынша ипотека бойынша мәмілелердің үлесі – шамамен 20%. Еуропа мен АҚШ-та бұл көрсеткіш әр жылдары ауданда 60-70% құрайды. Оның үстіне,

біздің елімізде салынып жатқан тұрғын үй шеңберінде ипотекалық кредит беру тетіктері нашар дамыған

Сондықтан Вячеслав Лазарев банктерге осы сегментте әзірлеушілермен өзара әрекеттесу жолдарын іздеуді ұсынады.

Пікірлер екіге бөлінді

Сонымен бірге, экономика ғылымдарының кандидаты және мүлікті бағалау жөніндегі халықаралық сарапшы Александр Калинин

жылжымайтын мүлік бағасы жасанды түрде жоғары, құлдырауды болдырмауға болмайды. Бұл экономикалық және нарықтық заңдарға байланысты

деп есептейді. 

 Жылжымайтын мүлік нарығының кәсіби қатысушылары – әзірлеушілер, банк қызметкерлері және риэлторлар — бұған келіспейді. Олар тұрғын үй сатып алу үшін зейнетақы жинақтарын пайдалану бойынша жобаны қолдап, “шұғыл сатып алыңыздар, қымбаттайды” деген ой тастап, нарықтағы бағаны 20-30%-ға көтерді.

Шындығында, зейнетақы ақшасы сатып алушылардың 10-12%-ына әсер етті. Тақырып жабылды, бағаны сақтау керек. Құрылысшылар одағы күшейіп, ақпараттық шабуыл ұйымдастырды. Енді, олардың айтуынша, себеп құрылыс және әрлеу материалдары, ең бастысы, арматура құнының күрт өсуінде. Жұмыс қолы жетпейді – “өзбекқұрылыс” үйіне қайтты.

Цемент, кірпіш, алебастр және т.б. біз өзіміз жеткілікті өндіреміз. Тұрғын үйдің 90%-ы өңдеусіз сатылады. Арматураға мәселесі бойынша Қытайдың бағаны неге соншалықты өсіргенін түсіну керек?

Валюталық сілкіністер байқалмайды. Ең бастысы, тұрғын үй кешендері жартылай бос тұр, ал құрылыс материалдарының бағасы көтерілгенге дейін салынған. Мен үнемі құрылыс салушылардан тұрғын үйдің 1 шаршы метрінің құнын көрсетіңіз деп сұраймын! – дейді Калинин.

Бағаның өсуі немен байланысты?

Ол нарықтың өзі бәрін реттейді, ұмытатын уақыт келді деп сенеді. Себебі шектеулі ұсыныс жағдайында бағаны иесі, өндіруші талап етеді.

— Оның тәбетін мемлекет реттеуі тиіс, әйтпесе дағдарыспен құрылыс-ипотекалық-банк көпіршігін аламыз

Екі басты мердігер — холдингтер тұрғын үй құрылыс нарығын құрылыс аймағынан сату бөліміне дейін 90%-ға бақылайды. “Бастапқыда” риэлторлар жарнамаға көмектеседі, бірақ “қайталамада” жұмыс істейді. Холдинг ішінде кез келген үстеме ақшаны жасыру қиын емес. Лоббистер кез келген мәселені кез келген деңгейде шешеді”, – дейді бағалаушы.

Жеңілдетілген ипотеканы аяқтау себептері

Мемлекеттің бюджеттік құрылыс бағдарламаларын “қысқартуға” шешім қабылдағаны оны таң қалдырмайды.

– Біріншіден,

олар бойынша кредиттердің жартысынан көбі проблемалық

Тұтыну құрылымы өзгерді – бүгінгі таңда негізгі шығындар – тамақтану және денсаулық. Бұл пандемия мен жұмыссыздық кезеңінде несие төлегенге дейінгі шығын. Екіншіден,

 мемлекет өзінің тегін білім беру және медициналық қызмет көрсету бойынша әлеуметтік функцияларын орындауды барынша азайтады

Шамасы, 5-8%-бен мемлекеттік несиелер “бюджетке түсетін” жеңілдікті тұрғын үй бағдарламасының уақыты келді.

Банк бағдарламалары

Құрылыс сапасына, әрлеуге және коммуникацияларға байланысты тұрақты проблемалар байқалады. Қаражат шектеулі. Жобаларды қайтару және жылжыту жүйесін ешкім жойған жоқ. Көптеген сұрақтар бар, ал қаржылық “шығын” минималды. Соңғы күндері құрылыс сапасын бақылауды күшейту және қолданыстағы құрылыс нормалары мен ережелерін қайта қарау мәселесі тағы да көтерілді.

Мұны істеу мүмкін емес деп мәлімдейтін сарапшылар бірден пайда болады, әйтпесе тұрғын үй құрылысы тоқтап, тұтынушылар зардап шегеді. Шын мәнінде, бұл әзірлеушілер ақша қалтасынан өтіп кетеді деп қорқады

Ал адамдардың бастапқы жарнаға да қаражаты жоқ, оны банктер тұрғын үй құнының 50%-ына дейін көтеруді ұйғарды. Олар өз тәуекелдерін барынша азайтады, ЕДБ пікірі бойынша жеңілдікті бағдарламаларды жылдық 12-15% – бен енгізеді. Ал халық дағдарыс және дағдарыстан кейінгі кезеңдерде қалай есеп айырысады? – деп таңғалады сарапшы.

Қорытынды қандай?

Бірақ ерте ме, кеш пе, бағалаушының пікірінше, жылжымайтын мүлік бағасының көпіршігі жарылып кетеді.

— Бағаның 25-30%-ға төмендеуі “бастапқы бағадан” басталады деп ойлаймын, өйткені оған нақты сұраныс төмен

Екінші деңгейлі тұрғын үй нарығында бағалар төмен, өйткені шағын тұрғын үй көп сұранысқа ие. Мен әлеуметтік шағын тұрғын үй салу туралы үнемі айтып келемін. Бүгінде жаңа құрылыстар бойынша 50% тұрғын үй және 50% тұрғын емес алаң болу үшін стандарттар бекітілді.

Адамдарға лашық қажет емес – олар бір жерде өмір сүруі керек! Халықтың сатып алу қабілеті азайған, ол іс жүзінде жоқ деуге болады

Тұрғын үй сатып алуға мүмкіндігі барлар қазірдің өзінде бар. Жылжымайтын мүлікке кім ақша салса, қазір оны қажетті бағамен сата алмайды. Нәтижесінде жалдау нарығы жанданды. Жалға беру бойынша мұндай ұсыныстар ешқашан болған емес. Әрқашан жалға берілетін тұрғын үй, табысты үйлер – тұрғын үй проблемаларын шешудің жалғыз нақты баламасы екенін айтамын – деп қорытындылады Александр Калинин.

Серіктестер жаңалықтары
Көп қаралған
© «365 Info», 2014–2021 info@365info.kz, +7 (727) 350-61-36
050013, ҚР, Алматы қ., «Керемет» ықшамауданы, 7 үй, 39 корпус, 472 кеңсе
Қате байқасаңыз, оны белгілеп Ctrl+Enter басыңыз