Ипотека алушыларға кеңес: банкке тәуелділіктен қалай қашып құтылуға болады

Мысалы, 2015 жылдың қараша айында бұл заңға үлкен өзгерістер енгізілді. 2016 жылғы 1 қаңтардан бастап бекітілген ипотекалық шарттар бойынша борышкердің кепіл мүлкін сатудың жаңа тәртібі белгіленді.

Бұрын заңда тұрғын үйді соттан тыс сату принциптері ғана қарастырылған. Банк кепілге қойылған мүлікті борышкердің міндеттемелері сомасынан төмен бағамен сатса да, ипотека тоқтатылатын.

Банк айырмасын шығынға жазды, ал қарыз алушы қарыздан босатылды. Сондықтан көптеген банктер сот арқылы қарызды мәжбүрлеп өндіріп алуға тырысты

Бірақ бес жыл бұрын бұл “қақпан” да жабылды. Тіпті егер жеке  мүлкін сату оның банк алдындағы негізгі қарызын толығымен өтемесе де және борышкердің сатуға арналған басқа мүлкі болмаса және табысы ең төменгі жалақыдан аспаса, сот шешімі бойынша қарыз алушының міндеттемелері тоқтатылатын.

Қазақстанның Банк омбудсманы Ерсерік Сиырбаев егер ипотекаға үй алған болсаңыз, “банкроттықтан” қалай қорғану керектігін айтты.

Барлық іс-әрекеттер жазылған

—  Банктер кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті аукционда өте арзан бағада сататынына жиі шағымдана ма? 

– Тұрғын үй ипотекалық қарыздарды рәсімдеу кезінде оларды қамтамасыз етуші ретінде алынады. Әрине, ипотекасын төлемеген борышкерлердің істері сотқа жетіп, адамдар кепілдікке қойылған тұрғын үйден шығарылған жағдайлар да болды.

2015 жылы мемлекет қаржылық қызметтерді тұтынушылардың құқықтарын қорғайтын шаралар қабылдады. 2016 жылғы 1 қаңтардан бастап қабылданған ипотека шарттары бойынша сауда-саттықта кепіл мүлкі қарыз алушының қалған міндеттемелері сомасынан төмен бағада сатылған жағдайда ипотека тоқтатылады.

Шартты түрде айтқанда, қарыз сомасы 50 млн теңгені құрайды, ал аукционда пәтер 20 млн теңгеге сатылды делік. Жетпеген соманы банк есептен шығарады, ал қарыз алушы банкке ештеңе қарыз болмауы тиіс.

Сондықтан қазір банктер бұрын жасалған шарттар бойынша кепіл мүлкін соттан тыс сатпауға тырысуда. Олар міндеттемелер сомасы мен сату құны арасындағы айырмашылық борышкердің қарызын жаппаған жағдайда қарыз алушы банкке қарыз болып қала беретіндей болуын есепке алып, сотқа барады.

Бірақ мұндай жағдайлар үшін Азаматтық кодекстің 152-бабы бар. Егер сотқа дейінгі реттеу рәсімдері орындалмаса, норма соттың банктердің өтініштерін қараудан бас тартуын көздейді. Яғни толыққанды талқылау жүріп жатыр, неге банк мүлікті сотқа дейін сатпады?

Егер қандай да бір объективті себептермен емес, жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайға байланысты болса, онда сот банктен бас тартуы мүмкін. Мұндай жайттар болып тұрады

Бір нақтылай кетсек – біз қазір жеке тұлғалардың ипотекалық қарыздары туралы ғана айтып жатырмыз. Яғни тұрғын үй салуға, сатып алуға немесе жөндеуге алынған несиелер туралы.

Қарыз алушы басымдықта

– Банктер кепілдікті соттан тыс аукционда сатқан кезде, оны көп жағдайда “өз адамдары” арзан бағамен сатып алады. Жаңа сатып алушылар кепілдіктегі үйден борышкерді өздері шығарады, банктер бұл туралы жарияламайды. Мұндай бар ма әлде жоқ па?

– Ондай жағдайды кездестірмедім. Бірақ ұқсас жағдайларды реттеуге тура келді. Әрқашан есте сақтау керек: егер қарызды өтеу мүмкін болмаса, қарыз өте үлкен және сауда-саттықта тұрғын үй сату борышкердің ипотекасын жабатын болса, онда борышкерге бұл пайдалы болады.

Жалпы, ипотека туралы Заң, сауда-саттық ережелері және банктің ішкі құжаттары бойынша қарыз алушы аукцион туралы хабардар етілуі тиіс. Оның өз мүлкін сатып алу құқығы басымдыққа ие.

Егер сотқа дейінгі аукцион басталардан 10 минут бұрын қарыз алушы тұрғын үйді өзі сатып алуға дайын екенін мәлімдесе, сауда-саттық тоқтатылады

Ол аукционға қатысуға өтініш берді ме, жоқ па, маңызды емес. Егер қарыз алушы олар туралы білмесе және хабарлама алмаса, аукцион нәтижелерін жоққа шығаруға болады. Менде де осындай жағдайлар болды.

— Егер адам ипотеканы уақытылы төлеп келіп, банкке тұрғын үйінің құнынан аз мөлшерде қарызы қалғанда, кенеттен төлем қабілетін жоғалтты делік. Мұндай жағдайда не істеуге болады?

– Заң бойынша, егер қарыз қалдығы кепіл құнының 10%-ынан аз болса, банктерге мұндай кепілді сатуға тыйым салынады. Мұндай ереже бұрыннан бар.

— Ал егер қарызы 11% болса, сонда үміті үзіле ме?

– Құқықтануда ойға қонымдылық пен жеткіліктілік деген түсінік бар.

Егер осындай даулы жағдай туындаса және банк қарыз алушының пайдасына беруге келіспесе, мәселені банк омбудсманының келіссөздері үстелінде реттеуге болады

Мәселені шешудің әртүрлі жолдары бар. Мысалы, банк кепіл құнының 10%-ынан асатын соманы төлеуді ұсынады. Содан кейін ол ештеңе істей алмайды және борышкердің кепілдік мүлкін сатуға құқығы жоқ.

Ешкім білмейтін құқықтар

— Әр банктің жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын төмендететін “өзіндік” бағалау компаниялары бар. Және керісінше. Қарыздың қалдығы 10%-дан асуы үшін әрқашан мүлікті банкке пайдалы болатындай етіп бағалауға болады.

– Мұнда да қарыз алушылардың құқықтарын қорғау шараларының пакеті қарастырылған. Мүлікті сатар алдында бағалау кезінде борышкер осы бағалаумен келісіп, келісімге қол қоюы керек.

Егер келіспейтін болса, онда кепілді сату мәселесін сот шешетін болады. Бұл бағалау бойынша сауда-саттық болмауы тиіс

Көптеген қарыз алушылар өз құқықтарын білмейді. Олар бағалауда олқылық барын көргенде, өздерінің мүлкіне өздері бағалау жасата алады. Ал көпшілігі берген қағаздарға оқымастан қол қоя салады. Сауда-саттық өткеннен кейін, үйерінің өте арзан бағада сатылғанына таң қалады.

– Құжаттарға қарамай қол қою – бұл қазақстандық тұтынушылардың басты мәселесі, иә?

— Иә, және қол қойып қойған соң, болары болды деп жүре береді.

Қарыз алушылар үшін тағы бір маңызды нәрсе. Көптеген адамдар таң қалады, бірақ егер несие төлеу мерзімі 180 күннен асса, пайыз қосылуы тоқтайды.

Сондықтан қарыз алушыға толықтай айыппұл санкцияларын жүктеу мүмкін емес

Микрокредиттік ұйымдардағы қарыздар бойынша, жалпы алғанда, несиені екі есе өсіре береді. Егер шартты түрде 50 мың теңге алып, төлемесе, соңғы қарыз 100 мың теңге өндіріп алынады және бір тиын артық болмайды.
Көптеген адамдар мұны білмейді және үлкен соманы төлейді.

“Жалғыз баспана” миф пе?

–Ал егер кепілзат сатылған кезде бағасы қарыз алушы борышының қалдығынан жоғары болса, банк артығын қайтара ма?

– Әрине!

– Ал қарыз алушыларға қатысты банктер емес, сот орындаушылары орынсыз әрекетке баратын кездер бола ма?

— Мен мұндай даулармен айналыспаймын. Сот шешімі шығарылған және ол заңды күшіне енген жағдайда банк омбудсменінің араласуға құқығы жоқ. Сондықтан қымбат уақытты жіберіп алмау және қорғаныс үшін барлық құралдарды пайдалану өте маңызды.

— Ал егер сот орындаушысы борышкер білмейтін соттың сырттай шешімі бойынша жұмыс істеген жағдайларда ше?

– Қарыз алушының өзі байланысқа шықпаған кезде осындай жағдай орын алуы мүмкін.

Кеңес ретінде айтайын, борышкер өз міндеттемелері бойынша 90 күннен артық төлем жасамаса, банк сотқа “қарызды өндіріп алу туралы” өтінішпен жүгінеді. Борышкерге сот шешімі бойынша, шартты түрде, өз еркімен міндеттемесін орындауға екі ай уақыт беріледі. Егер ол орындамаса, орындау парағы сот орындаушысына беріледі. Оның да атқаратын іс-қимыл жүйесі бар. Ол борышкерге өзіне іс келіп түскенін хабарлайды.

Сот орындаушысы бірден борышкерге келіп, ақша талап етпейді немесе үйді сатуға қоямыз деп қорқытпайды

Кейде келіссөздер Банк, Қарыз алушы және сот орындаушысы арасында сот шешімінің ерікті орындалуын кейінге қалдыру немесе бөліп-бөліп төлеу туралы үш жақты келісім жасасуға әкеледі. Бірақ ол үшін қарыз алушы өзі белсенді әрекет етуі керек. Өйткені, баспанасын сақтап қалу оның мүддесі.

Өкінішке орай, көбінесе қарызды өндіріп алу туралы сот шешімдерінен кейін қарыз алушылар үмітсіздікке бой алдырады. Олар енді ештеңені өзгерте алмаймыз деп ойлайды

Бірақ осындай жағдайда да сот орындаушылары олардың үйлерін бірден сата алмайды. Ол үшін тағы бір сот шешімі қажет — қарызды кепілдегі мүлікке алмастыру туралы. Бұл сот процесі борышкердің қатысуынсыз өтуі мүмкін. Дегенмен, мысалы, егер қарыз, кепіл құнының 10%-ынан аспаса, бұл туралы да шағымдануға болады.

Әрине, олқылықтар болады, сосын сот орындаушылары аукцион жариялайды. Бірақ егер қарыз алушының өз мүлкін сатып алуға қатысты басым құқығы бұзылса немесе ол мерзімі өткен хабарлама алса,  аукционды жарамсыз деп тануға болады.

– Жылыту маусымында проблемалы қарыз алушыларды үйінен шығару туралы құқығы сақтала ма? Жалғыз тұрғын үйін сатуға тыйым салу туралы?

– Жылыту маусымы бойынша – иә, сақталады.

“Жалғыз тұрғын үй” ұғымына келетін болсақ, бұл заңнан шыққан емес, халық арасындағы түсінік. “Жалғыз үйінен” шығаруға болмайды деген қате түсінік

Тағы бір мәселе, банк несие беріп, тұрғын үйді кепілге алған кезде, қарыз алушы төлем қабілетін жоғалтқан жағдайда орын алуы мүмкін әртүрлі сценарийлерді болжауы керек. Өзін қорғау үшін ол тіпті басқа кепіл талап етуі мүмкін. Мұнда тұтынушы үшін таңдауы тиіс — банктің талабын орындау немесе ипотекасыз қалу.

Жалғыз тұрғын үй – бұл жеке тұлғалардың банкроттығы туралы болашақ заңда айтылатын шығар. Бірақ мұндай заң әзірге жоқ. Және ол кірістерді жалпыға бірдей декларациялау енгізілгеннен кейін ғана қабылдануы мүмкін. Қазір ешкім кез-келген азаматтың қанша және қандай мүлкі бар екенін нақты айта алмайды.