Теңге бағамы тұрғын үй құнына қалай әсер етуде?

Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы Ермек Мүсіреповтің айтуынша, құрылыс салушылардың шамамен 30%-ы әзірге құрылысты тоқтатқан. Олар шаршы метрдің құнына импорттық құрамдастардың жаңа бағасын енгізу үшін теңге бағамының тұрақталуын күтуде.

Не қымбаттайды, не қымбаттамайды?

– Бастапқы нарық тұрғын үйдің төрт санатына бөлінеді — элиталық класс, бизнес, жайлылық және эконом. Алғашқы екі санаттың құны тек артады – мұндай тұрғын үйлерді салу кезінде шамамен 70% импорттық материалдар пайдаланылады. Біз бағаның артқанын ғана көреміз, мұнда доллар мен рубльге тәуелділік бар.

Жайлылық пен эконом – класстағы тұрғын үйге келетін болсақ, бұл сегменттердің жылжымайтын мүлкінің бағасы көтеріле қоймайды. Керісінше, тіпті біртіндеп төмендеу күтілуде

Әзірге біз биылғы жылы бағаның айына 1-2%-ға төмендеуін болжап отырмыз.

Бұл жылжымайтын мүліктің 3 және 4 санаттарының құны осыған дейін жоғары бағаланғанына байланысты. Бүгінгі күні олар бастапқы тұрғын үй нарығында көбірек сұранысқа ие болып табылады.

Бағамның әсері

— 2021 жыл бойы байқалған алыпсатарлық өсім өзінің негізгі көрсеткіштеріне – шамамен 2020 жылдың басындағы бағасына дейін түсетін болады. Бірақ бұл бірден емес, біртіндеп төмендейді, әрине.

Зейнетақы жинағындағы артық ақшаны тұрғын үй жағдайын жақсартуға пайдаланудың жеткіліктілік шегі өзгерген кезден – сәуірден бастап бағаның төмендеуін күтудеміз. Біз бағаның төмендеуін күтеміз, өйткені бір шаршы метрдің құны шынымен шамадан тыс артып кетті

Бағам айырмашылығы жылжымайтын мүлік нарығына үлкен әсер етуі мүмкін. Бірақ бізде тәжірибе бар: біз мұндай девальвациялардан бірнеше рет өттік, ал валюталардың бағасы нақты белгілі болғанға дейін қорытынды жасауға әлі ерте, — деп сенеді ол.

Сұраныс әзірге белгісіз

Open Development компаниясының бас директоры Вячеслав Лазарев өз кезегінде жылжымайтын мүлік нарығында баға көтеріледі деп санайды.

— Қазақстан ұлттық валюта мен рубльдің құнсыздануына байланысты қиындыққа тап болды. Әрине, бағаның өсуіне кедергі келтіретін негізгі фактор құрылыстың өзіндік құнын арттыру. Комфорт және бизнес-класс сегментіндегі құрылыс материалдары негізінен Ресейден сатып алынатынын түсіну маңызды. Олардың бағасы долларға қатысты рубльдің жоғалтқан үлесіне пропорционалды түрде өседі.

Мұның бәрі сату құнына қысым түсіреді. Өйткені девелопер шығынға батқысы келмейді. Тағы бір мәселе, егер құрылыс салушы бағаны көтерсе, сатып алушылар табылар ма екен – халық байып кеткен жоқ қой

Девальвация мен инфляция азық-түлік бағасының өсуіне ықпал етеді, енді бәрі бірдей тұрғын үйге ақша жинай алмайды. Сондықтан бағаның өсуі қалыпты болуы керек: девелопер девальвацияға байланысты барлық шығындарды бағаға тікелей пропорционалды түрде қоспауы керек. Мысалы, егер девальвация 20% болса, бағаны тек 12-13%-ға көтеруге болады.

Нарық талап етуде

– Бірақ көптеген құрылыс салушылар құрылыс материалдарының бағасы қымбаттағанға дейін салынған объектілердің бағасын көтеруде…

– Егер құрылыс салушы бір ғана нысанды салса және ол аяқталған соң пайдасын көрсе, бұл басқа мәселе. Бірақ, әдетте, құрылыс салушылар басқа принцип бойынша жұмыс істейді: ескі жобадан алған кірісті жаңа жобаға инвестицияға салады. Жаңа жобаны іске қосып және бәсекеге қабілетті болу үшін олар қолданыстағы жобаның құнын көтеруге мәжбүр болады. Сондықтан ескі жобалардың бағасының өсуі жоспарлы түрде жүзеге асырылады – айтарлықтай пропорционалды емес. Ал жаңа жобаларға екі апта ішінде біз бағаның 8-12%-ға айтарлықтай өскенін көреміз.

– Мүмкін олар Ресейге салынған жаңа санкцияларға байланысты Қазақстаннан жылжымайтын мүлік сатып алуға көбірек қызығушылық таныта бастаған сатып алушылар ретіндегі ресейліктерге үміт артатын шығар?

– Шынында да, Қазақстанның қазір жаңа адамдарды тарту және жаңа бизнесті ашуға бірегей мүмкіндігі бар. Бұл әсіресе Нұр-сұлтан мен Алматыға қатысты. Себебі Ресейде өмір сүру барған сайын нашарлай түседі. Сірә, олар үшін бұл жағымсыз үрдіс ұзақ уақыт сақталатын тәрізді.

Осыған байланысты халықаралық брендтер де Қазақстанға мұқият зер салатын болады. Басты мәселе, біздің Үкімет бұл мүмкіндікті пайдалана ма және бұл үшін заңнамалық жағдайлар жасай ма? Ал егер, мысалы, Нұр-Сұлтанда табиғи өсімге Ресей мен Украинадан жылына қосымша 50-60 мың адам қосылса, бұл жылжымайтын мүлікке сұранысты да күшейтеді. Сонда бұл бағаның өсуіне қосымша ықпал етеді.

Басқа факторлар

– Ұлттық Банктің базалық мөлшерлемені 13,5%-ға дейін көтеруі және зейнетақы жинағының артық қаражатын алу бағдарламасының жабылуы халықтың тұрғын үй сатып алуға сұранысына қалай әсер етеді?

— Бұл жерде біз Қазақстандағы барлық ипотеканың 70%-дан астамы коммерциялық емес, мемлекеттік банктер арқылы өтетінін түсінуіміз керек. Олардың 50%-дан астамы — “Отбасы банк”, қалған 20%-ы – “7-20-25” және мөлшерлемелері әлі қайта қаралмаған басқа да мемлекеттік бағдарламалар.

Сондықтан, әзірге базалық мөлшерлеменің әсер ету факторы сыни сипатқа ие емес, өйткені бізде коммерциялық ипотека өте аз. Бірақ егер осыған байланысты мемлекеттік бағдарламалардың өзгеруі орын алса, бұл, әрине, біздің тұтынушыларымыздың жылжымайтын мүлік сатып алу мүмкіндігін нашарлатады. “Зейнетақыны” алудың жеткіліктілік шегінің ұлғаюына келетін болсақ, бұл сұранысқа теріс әсер етуі мүмкін.

– Сіз екінші деңгейлі жылжымайтын мүлік нарығында бағаның өсуін күтесіз бе?

— Екінші деңгейлі үйлердің бағалары бірінші деңгейлі үйлерден кейін көтерілетін болады. Мүмкін сәл баяуырақ болар. Бірақ, әдетте, бағаның өсуі тұрғын үйдің барлық санаттарына әсер етеді.