Қаңтар 2022 тұрғын үй құнына қалай әсер етті

Қазақстан 2022 жылдың қаңтарында бейберекетсіздік пен алауыздықты бастан кешіргеннен кейін, көпшілікті бұл оқиғалар жылжымайтын мүлік нарығында қалай көрініс табатыны қызықтырды. Оңтүстік астанада және республиканың басқа өңірлерінде тұрғын үй арзандай ма? Жылжымайтын мүлікті жалға беру бағасымен не болады? Бұл мәселелерді бізге Қазақстан Жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов түсіндірді.

— Бүгінгі таңда біз нарыққа қысымның психологиялық факторын ғана көріп отырмыз. Бұл әсіресе Алматының жылжымайтын мүлік нарығына қатысты. Себебі қалған қалалар бүліктерден қатты зардап шеккен жоқ. Бүгінгі таңда жағдай бәрі өз қалпына қайта келетіндей қалыптасуда.

Қаңтар оқиғаларына дейін болған нарықтық сату процестері қалпына келе бастады. Біз 2021 жылдың аяғында және ағымдағы жылдың басында айтқан болжамдар бірдей. Экономикалық тұрғыдан алғанда, Алматыда жылжымайтын мүлік нарығына ерекше әсер болмайды. Біз бағаны түзету бойынша әрекеттерді әлі болжай алмаймыз.

Соңғысына дейін алыпсатарлық

– Ал жылжымайтын мүлік нарығына қаңтар айына дейін ҚР-дан кетуді жоспарлаған азаматтардың бір бөлігі қазір өз ойларын іске асыратыны әсер етпей ме?

– Шын мәнінде, иә, саяси жағдай тұрақсыз. Бірақ бәрі өз арнасына түсуі керек, өйткені саяси бағытта түбегейлі өзгерістер болған жоқ. Оның үстіне

зейнетақының артығын алу мүмкіндігімен байланысты қысым сәуір айына дейін жалғасады — жеткіліктілік шегі өзгергенше. Бүгінгі таңда нарықта алыпсатарлық факторы жоғары деңгейде – жылжымайтын мүлік иелері барынша қымбатқа сатуды көздейді

Жалпы, біз сату бойынша ұсыныстардың тым көп екенін көріп отырған жоқпыз, яғни қазақстандықтардың әзірге тұрақты тұруға басқа елдерге жаппай кетуі байқалмайды. Бірақ эмиграцияға байланысты сатылымдар ағымдағы баға индексі аясында болуы мүмкін.

Қызып кететін нарық

— Ал 2022 жылдың сәуірінен кейін тұрғын үй бағасы төмендейді деп күтуге бола ма?

— Иә, өйткені Қазақстанның барлық жылжымайтын мүлік нарығында жылжымайтын мүлік құны тұрғын үйдің барлық санаттарында қызып тұр. Бұл, әсіресе, халыққа қолжетімді болуы тиіс тұрғын үйдің 3 және 4-санаттарына (жайлылық пен эконом) қатысты. Құны бүгінгі таңда Қазақстан қалаларындағы сұранысқа сәйкес келмейді.

— Осы көктемде сату және жалға беру бағалары қанша пайызға түзетіледі?

— Меніңше, 10-15% аралығында — бұл алғашқы қадамдар. Өткен жылы жалдау құны 40%-ға өсті. Бұрын 80 мың теңгеге жалға алуға болатын пәтерлерді бүгінде 130 мыңнан төмен таба алмайсың.

Сатуға келетін болсақ, 3 және 4 санаттағы тұрғын үй бағасы түзетіледі. Дәл бүгін солар трендте. 1 және 2-санаттағы (бизнес және элит класс) бағаларын түзету құрылыс компанияларына байланысты, олар клиенттерді тарту үшін жаңа “фишкалар” ұсынатын шығар.

Импорттық материалдардың бағасы, сондай-ақ доллар бағамы мен инфляция да бағаның түзілуіне әсер етеді. Бірақ жылжымайтын мүліктің 1 және 2 санаттары ерекше, олар кең тұтыну үшін емес, ақшасы бар адамдар үшін салынады. Сондықтан мұндай тұрғын үй бағасы көтерілуі мүмкін.

Ал 3 және 4 санаттағы тұрғын үйлер айына 1-2%-ға төмендеу жағына түзетілетін болады. Әрине, егер жаңа көтерілістер болмаса. Бірақ біз төмендету тұрғысынан нарыққа белгілі бір әсер ету шамамен бес жыл бұрын жылжымайтын мүлік сатып алған ипотекалық несие берушілерге қызмет көрсете алмайтын пәтерлердің шығарылуына әкеледі деп күдіктенеміз.

Түзетуді күту

— Тұрғын үйді жалға беруге келер болсақ, оның құнына қаңтардағы бүліктер әсер етуі мүмкін бе?

— Оқиғалар бізге бір нәрсені өзгерту керек екенін түсінуге мүмкіндік берді. Мүмкін, мемлекет тұрғын үй нарығындағы бағаны ұстап тұрудың белгілі бір тетіктерін жасайтын шығар. Нарықтың барлық сегменттерінде — сатып алу-сату, құрылыс, жалға беру — соңғы жыл ішінде құны өсті. Бұл халықтың кірістерімен салыстыруға келмейді.

Бірақ түзету әлі де болады және ол халықтың кірісіне байланысты болады

Егер адам пәтер жалдап, шығындардың осы бөлігіне қызмет көрсете алмаса, жалға алушы мен жалға беруші арасында алтын орта табу үшін келіссөздер жүргізіледі. Меншік иелері үшін келісімшарттарды бірден бұзу тиімсіз — жаңа сатып алудан гөрі құнын төмендетіп, тұрақты жалға алушыны қалдырған дұрыс.

Трендтер, мен айтқанымдай, бізді көктемде құлдырауды күтуге мәжбүр етеді. Сонымен қатар, бүгінде Алматыда көптеген бизнес нысандары тонау фактілеріне байланысты бұғатталған. Бұл сондай-ақ қайталама және бастапқы жылжымайтын мүлікті сатып алу, сондай-ақ пәтерлерді жалға алу тұрғысынан халықтың табысына әсер етеді.