Егер пәтеріңнің терезелерінің алдына бизнес-орталық салынса не істеуге болады?

Бұрындары салынған көп қабатты ғимараттың терезелерінің алдында бизнес-центр бой көтергені тіптен оғаш. Немесе аулалардағы бос жерлерге қысылыстырып жаңа ғимараттар салуда. Кейде мұндай ғимараттар бұрыннан тұрған пәтер иелеріне терезеден сыртқы көріністі бақылауға және күн сәулесінің түсуіне кедергі келтіреді.

Кейбір тұрғындар терезе алдындағы жаңа нысандардың кесірінен олардың үйлерінің құны төмендей ме деп қорқады

Қолдарындағы пәтерлерінің құнын жоғалтқаны үшін заң бойынша кімнен өтемақы талап етілетінін бәрі бірдей біле бермейді. Жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшылар бізге осыны түсінуге көмектеседі.

Кім “музыкаға тапсырыс береді?”

Александр Калинин, мүлікті бағалау жөніндегі халықаралық сарапшы және ҚР құрметті бағалаушысы Алматыдағы құрылыс ғимараттарының тығыздалуының себебі банк және құрылыс лоббиінің нығаюы деп санайды. Бұл сәулет бойынша, құрылыс алаңы, ғимараттардың бір-бірінен минималды қашықтықта орналасуы және басқа да көптеген мәселелерге қойылатын талаптардың төмендеуіне әсер етеді.

– Мұндағы ойыншылар белгілі – құрылысшы, банкир және шенеунік

Александр Калинин. Фото: time.kz

Қымбат ауданда 6-10 тұрғын үй сатып алынады, 45-50 сотық жер теліміне КТҚ (көп қабатты тұрғын үй құрылысы) қайта ресімделеді.

12-17 қабатты үйдің жарығы жанады, бір жылда таза пайда $1,5-2 млн

Негіздеме бар: қала тұрғын үйге мұқтаж. Таза пайда бөліске түседі: біріншісіне – 65%, екіншісіне — 25%, үшіншісіне — 10%.

Шағын аудандар

– Жарық, су, жылу және кәріз жүйесі сияқты коммуникацияларға шамадан тыс жүктеменің салдары туралы кім ойлайды? Соңғы кездері тұрғындар белсенді түрде қарсы шыға бастады және мұндай жобалар азайып, кейінге қалдырылуда. Құрылыс салушылар сүп-сүйкімді, момақан бола қалып, жергілікті халықпен сөйлесуге және келісімін алуға мәжбүр болуда.

Қазір ескі үйлерді бұзу идеясы күшейе түсті. Онда кіріс бірнеше есе төмен, келіссөздер мен сендірулер көбірек. Есесіне, мемлекеттік қажеттілік туралы айтуға болады және жобаны мәжбүрлі түрде іске қосуға болады.

Құрылыс салушы тағы да қажетті аудандарды – ОМжДС, Бұқар жырау және т.б. таңдайды. Неге Мехпоселок немесе қиындығы көп Райымбек даңғылынан төмен жатқан елді мекендер емес?

Ол жақтағы адамдар қуана келіседі”, – дейді Калинин.

Бизнес-класс пен “элитаны” бағалау

Сонымен қатар, пәтерлердің нарықтық құнын тәжірибелік тұрғыдан бағалау кезінде Александр Калинин үйге жақын салынған ғимараттар мен құрылыстардың болуына байланысты пәтердің құны төмендеген сәттерді кездестірмеген.

– Бірінші деңгейлі нарықтағы бизнес-класс пәтерлерін бағалаудағы негізгі белгілер мынадай: орналасқан жері, қабырғасының материалы және әрленуі, салынған жылы, қабат саны, жалпы ауданы

және тұрғын (тұрғын емес) ауданның қатынасы. “Элитамен” мәселе басқаша. Осы негізгі белгілерден басқа қосымша белгілері бар. Бұл қабат саны (6 қабаттан артық болмау), құрылыс және әрлеу материалдары, олардың қаншалықты сапалы екендігі. Жоспарлануының жақсы болуы мен дизайнерлік әрлеуге, жабық/ашық көлік тұрағына, күзеті бар оқшауланған жабдықталған аумаққа, сондай-ақ терезеден көрінетін көрініске назар аударады”, – дейді бағалаушы.

Бағалаушыға не апару керек?

Егер пәтер иесі терезе алдында басқа объект пайда болған жағдайда меншік құнының өзгеруін құжат жүзінде рәсімдегісі келсе, Калининнің айтуынша, бұл аса қиын емес. Бізге құрылыс салынғанға дейінгі және одан кейінгі фотосуреттер, сондай-ақ куәгерлердің жазбаша куәліктері қажет.

– Бұл көршілер, туыстар, достар және ТКШ өкілдері. Соңғысы келіспеуі мүмкін, өйткені олар әдетте құрылыс салушыларға көмектеседі

Мүмкін, әлеуетті сатып алушы бұрын пәтер сатып алғысы келген шығар, бірақ қосымша құрылыс салынып, өзгерістер орын алуына байланысты бас тартуда немесе бағасын төмендетуді сұрайды. Тәуелсіз бағалаушы екі түрлі бағалау жүргізе алады. Пәтері құнын жоғалтқаны үшін өтемақы алуға

бағалау жөнінде жасалған есептерді алғаннан кейін Тапсырыс беруші құрылыс салушыға және әкімдіктің үстінен талап арыз жазып, сотқа апару үшін заңгерлер мен қорғаушыларға жүгінеді

Оңтүстік астанада мұндай жағдайлар әзірге тіркелген жоқ, бірақ талап етуге түрткі болу керек”, — деп санайды Александр Калинин.

Ешкім өтемақы төлемейді

Қазақстанның Біріккен риелторлар қауымдастығының өкілі Нина Лукьяненко пәтердің бағасы ең алдымен үй орналасқан ауданға, үйдің жанындағы инфрақұрылымға және қолайлы кірме жолдардың болуына байланысты екеніне сенімді.

– Терезеден көрінетін көрініс, егер ол жақсы болса, қосымша артықшылық болып табылады. Оның болмауы пәтердің құнын 10-15%-ға төмендетеді,

— дейді ол.

Нина Лукьяненко. Фото: zona.kz

Егер терезеңнің алдында басқа құрылыс ғимараты пайда болса, оның пікірінше, пәтер құнының өзгеруін тіркеу мүмкін емес.

– Пәтердің нақты бағасы – сатып алушы төлеуге дайын баға

Бағалаушы ұқсас жылжымайтын мүлік объектілерін ескере отырып, пәтер құнын көтеру және төмендету коэффициенттері негізінде болжамды бағалау жасай алады.

Меншігіңдегі пәтердің құнына өтемақы алу да мүмкін емес. Активтерге иелік ету – бұл меншік иесінің жеке тәуекелі

Жеке меншікке сатылған көрші жер телімінде ғимарат тұрғызылатынына ешкім кепілдік бермейді. Қаншалықты жақын немесе алыс қашықтықта орналасатыны қала құрылысының нормаларына байланысты. Бұл, сөзсіз, сақталуы керек. Әйтпесе, жобаның құрылысын тоқтату үшін сотқа жүгінуге негіз бар. Заң бұзушылықтар болған жағдайда сіз құрылыс салушы компанияға талап-арыз жазуыңызға болады, – деп кеңес береді Лукьяненко.

Құрылыс нормаларының бұзылуы

Open Development бас директоры Вячеслав Лазарев тұрғын үй немесе коммерциялық мақсаттағы объектілерді салу кезінде құрылыс салушы қандай нормаларды сақтау керектігін айтты.

– 2008 жылғы ҚР “Қала құрылысы” құрылыс нормалары мен ережелеріне (ҚНжЕ) сәйкес,

көп пәтерлі тұрғын үй кешендерінің терезелерінен көрші құрылысқа дейінгі ең аз қашықтық кемінде 25 метр болуы керек

Тимирязев көшесіндегі үйлердің арасына салынған бизнес-орталықтың фотосынан біз ҚР ҚНжЕ-нің қолданыстағы нормаларының өрескел бұзылғанын байқаймыз, – деп атап өтті Лазарев.

Дәлел ретінде ол “Сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы” Заңның 12- және 13-баптарын келтіреді. Оларға сәйкес,

ғимарат құрылысын салу үшін жер телімдерін тек заңмен бекітілген жобалау құжаттамасына сәйкес қана пайдалануға болады

Сондай-ақ нысаналы мақсатын, аумақты аймақтарға бөлуді, қызыл сызықтар мен құрылыс салуды реттеу сызықтарын, сондай-ақ құрылыс салу және пайдалану қағидаларын сақтай отырып жүргізіледі.

Адамдар білмеген соң күреспейді

– Осылайша, мұндай объектілерді тұрғызған құрылыс салушылар оларды бекітілген жобалау құжаттамасынсыз немесе оны толық сәйкестендірмей пайдаланып отырған болуы мүмкін, – деп болжайды Оpen Development бас директоры.

Вячеслав Лазарев

Оның айтуынша, заңсыз нысанды салу мен пайдаланудың кез-келген түрінде пәтер иесі немесе басқа жәбірленуші тарап сотқа жүгіне алады. Заңсыз құрылысты тоқтатуды немесе одан келтірілген залалды өтеуді талап етіне болады.

– Келтірілген залал үшін өтемақыны пәтердің меншік иесі көрші объектінің құрылысын салуға тапсырыс берушіден талап етуге құқылы

Өтемақы не заңсыз құрылысты тоқтату туралы шешімді қолданыстағы заңнамаға сәйкес тек сот қана шығарады. Өкінішке орай, мұндай мәселе бойынша азаматтардың сотқа жүгіну оқиғасы өте сирек.

Сірә, бұл тұрғындардың қала құрылысы қызметін реттеу тәртібі туралы білмеуіне

және бұл мәселеге сот арқылы ықпал етуге болатынын білмеуіне байланысты тәрізді”, — деп атап өтті Вячеслав Лазарев.

Уақытша көрініс

Инна Пчелянская, Krisha.kz шолушысы, басқа сарапшылар сияқты, бүгінгі таңда Қазақстанда тұрғын үйге деген сұраныстың аса жоғары болуы байланысты үй алдына салынған жаңа ғимараттар баға белгілеудің және объект құнының төмендеуінің шешуші факторы бола алмайды деп санайды.

– Терезеден көрінетін жақсы көрініс пәтерді өтімді етеді, бірақ сатып алушының басқа да талаптарын қанағаттандырған кезде ғана. Пәтерлердің жақсы көрініс бар және ондай көрініс жоқ нақты градациясы бірінші деңгейлі нарыққа көбірек тән. Онда

көбінесе құрылыс салушы терезесінен тау көрінетін пәтерлердің құнын шамамен 10%-ға көтере алады. Бұл ретте ешкім де осы көріністің сақталып қалатынына кепілдік беремейді

– дейді Пчелянская.

Құрылыс салушы қалай жазаланады?

Терезеден көрінетін көріністің екінші деңгейлі тұрғын үй құнына әсерін әсерін дәлелдеу және бағаның қанша өзгеруі мүмкін екенін объективті бағалау мүмкін емес.

– Қала құрылысы нормалары мен құқық қолдану тәжірибесі жанында құрылыс жүргізіліп жатқан үйдің тұрғындарына қандай зиян келуі мүмкін екенін көрсетеді.

Инна Пчелянская

Бұл күн сәулесімен емдеудің төмендеуі (бөлмеге күн сәулесінің түсу шамасы), санитарлық және басқа нормалардың бұзылуы. Осы аспектілердің барлығы азаматтық тәртіпте тұрғындар жүгінуі тиіс сотта қаралады.

Жобалау алдындағы, іздестіру, жобалау, құрылыс-монтаждау жұмыстары орындалмаған жағдайда құрылыс салушыға 400-700 АЕК (1,6–2 млн теңге) мөлшерінде айыппұл салынады

және қайталанған жағдайда, лицензиядан айыруға дейін шара қолданылады, — дейді ол.

Оның айтуынша, жауапты мемлекеттік органдар нүктелі құрылыс туралы сұрақтарға, әрқашан да барлық жобалар қалалық жоспарлау және урбанистика басқармасында тексеруден өтеді деп жауап береді. Бұл ведомство құрылысқа, оның ішінде қолданыстағы құрылысты ескере отырып, рұқсат береді. Құрылыс барысы бұзылған жағдайда немесе өз бетімен құрылыс жүргізіп жатқанына күдік туған жағдайда МСҚБ басқармасына жүгіну қажет.